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リフォームと建て替えには明確な違いがあります。ざっくり言えば、家全体を解体し更地の状態から建て直すのが建て替えであり、柱や梁などの基礎部分は残して改築・増築・修繕をおこなうことをリフォームと言います。
リフォームと聞くと設備交換ぐらいのイメージを持つ方が多いですが、基礎部分以外はすべて新しくして新築同様の状態に戻すのもリフォーム。後者については、スケルトンリフォーム、もしくはフルリフォームとも呼ばれています。最近では、マンションの内部をすべて解体撤去してコンクリートむき出し状態にし、内部を新しく作り直すリノベーションも人気があり、これもリフォームの一環として同類に区別されていることもあります。
ちなみに、建て替えを行う場合には、建築基準法で定められている「幅4m以上の道路に2m以上接した土地」など、いくつかの条件をクリアーする必要があります。必ずしも建て替えができるわけではく、再建築不可物件の場合では全面フォームを選択せざるをえなかったりもします。
すべて解体して一から新しく設計ができる完全新規設計。強度や法律の制限をクリアーしてしまえば、自由な間取り設計ができます。家の老朽化と同時に、住む人の年齢も上がりライフスタイルも大きく変わってきていますので、住みやすいスタイルに変更できます。
また、いったん更地状態になるため、トイレや台所などの水廻りの変更も、地中配管の位置変更ができるので難しくありません。地盤調査などで状態が確認でき、不安定な部分があれば土地改良で補強できるといった安心もあります。
建て替えを機に、今の時代に合わせた耐震工事や断熱工事を施すことができます。
建築基準法は時代とともに改正され、耐震面や耐火面、性能面なども日々向上しています。太陽光発電システム一つとっても、その違いは大きいです。そうした最新性能の設備を取り入れることができるのは、安心面で大きなメリットになります。
また、2006年以前の建築であれば、発がん性物質のアスベストを含んでいる建材が使用されている可能性もあり、こうした不安を取り除くことにもなります。
建て替え工事には多額の費用が掛かりますので、ほとんどの方が住宅ローンを組むことになります。金融機関で取り扱っている新築向けのローン商品に申し込むわけですが、一般的な傾向として、フルリフォームよりも高額の融資を受けやすく、ローン期間も長く設定できる可能性が高いと言われています。
また、建て替えで延べ床面積が狭くなった場合では、固定資産税が安くなる可能性があります。さらに、長期優良住宅に適合する家であれば固定資産税の優遇措置が受けられるなどの有利な面もあります。
新築同様に、手間や工期がかかります。家の設計を一から考えなくてはいけないですし、古い家の解体工事の手間もあります。リフォームに比べると圧倒的にやる事が多く、かかる期間も長くなります。
また、仮住まいについてもリフォームとは大きく異なります。フルリフォームも引っ越しが必要になりますが、建て替えの場合では工期も長いことからも、仮住まい暮らしも長くなります。引越し費用や仮住まいの家賃料などかかる費用はリフォーム以上で、小さいお子さんがいる場合、幼稚園や小学校などの手間もかかります。
それまで長く住んでいた家だけに、少なからず思い出や愛着があるもの。建て替えの場合はすべて取り壊してしまうので、そうした愛着を形として残すことができません。
解体工事では容赦なく建物を破壊し無残な姿になり、愛着がある方ほどその様子をみるのはとてもつらく感じられます。解体工事前に写真をたくさん撮ったり、古い家の面影が感じられるような間取りや内装を取り入れてもいいですね。
建物解体費用と建て替え費用と、両方の総工事費がかかるので高額になります。その金額は、一般的な注文住宅以上。さらに、火災や住宅ローン保険料、不動産取得税・登録免許税・印紙税などの各種税金も多くかかります。
解体費用は建物の構造や立地、付随工事費、解体会社、階層だけでなく、建築工事も規模やエリア、設備グレードによって異なります。最初にしっかりと予算を立てて優先順位を決めておかないと、途中で予算が尽きてしまうといった困った状態になりかねません。
リフォームの規模によりますが、住まいを解体する必要がないので工事期間は短いです。住まいの困りごとをスピーディーに解消でき、デザイン変更や機能の改善もピンポイントに変えられます。
場合によっては引っ越しの必要もなく終わることもあるので、仮住まいなどの費用をカットすることもできます。
まだまだ使える部分を残し、問題がある箇所だけ直すことができるのが、リフォームの良いところです。住み慣れた我が家の愛着ある雰囲気を残すこともでき、住み心地はそのままに、快適さやトレンドのデザインを取り入れることができるといいとこ取りです。
新築では、これから建てる建築物が法律や条例に違反していないことの確認・許可を得るための建築確認申請をしなければいけません。リフォームでは、部屋の増築や建物の用途変更、解体面積が大きい場合には建築確認申請が必要ですが、そうでない場合は不要。建築確認申請が不要の場合では、基本的に固定資産税の見直しはされず、税額が上がることもありません。
ちなみに、耐震改修工事や断熱改修工事、バリアフリー化工事、太陽光発電の設置工事などのリフォームでは、自治体によっては固定資産税の軽減制度を設けているところもあります。当てはまる場合は、着工前の準備が必要です。
最低での基礎部分の構造体が残っているので、希望通りの間取りの設計が難しいことも。また、住まいの強度によっては、壁や柱、階段などの解体ができないこともあります。
さらに、建物の問題を解決することができても、地盤に気になることがあっても改良はできません。地盤のゆるみなどで災害時の不安がある場合には、リフォームではなく建て替えを検討する事になります。
耐震性や断熱性の工事では、建て替え工事とほぼ変わらない費用になることもあります。また、築年数が古い家ほど最新の建築基準法に合わせた補強工事が必要になるなど、かかる費用が高額になってしまう事も。
特に、耐震基準が改正された1981年の5月以前の住宅は、リフォームの際に耐震改修工事が必要となります。ただ、2000年5月以前の住宅には、耐震補強に補助金の補助金を出しているところもあるので要チェックです。
リフォームローンは住宅ローンに比べて審査機関が短く必要書類も少ないです。ただ、返済条件が厳しくなりやすいので、申し込む際にはしっかりと確認する必要があります。新築の住宅ローンと同じ感覚で気軽に申し込んでしまうと、後で困ることにもなりかねません。
家の状況や家主の希望などからも、建て替えとリフォームのどちらか適しているか違います。どちらにもメリット・デメリットがあるので、一概にどちらがいいとは言えません。
家の状態や予算など、プロにしかわからない事もあるので、まずは一度業者に相談してみるのがおすすめ。見えない家の内部や、かかる費用について把握できると、後悔しない判断ができます。
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価格目安はあくまでも参考目安なので、広さや土地形状、こだわり仕様などによって金額は変動します。諸経費が含まれているかいないかも各社のガイドラインによるようです。金額面に関しては、気になるメーカーが見つかったら、必ずご確認をしていただくようにお願い致します。